Certificat d’urbanisme et obligation de réaliser une proportion minimale de logements sociaux

Conseil d’État, 1er octobre 2026, Commune de Mouans-Sartoux, n°503183

Dans sa décision du 1er octobre 2026, le Conseil d’État juge que l’obligation de réaliser une proportion minimale de logements sociaux, applicable dans les communes ayant fait l’objet d’un arrêté de carence, est inopposable au titulaire d’un certificat d’urbanisme délivré moins de 18 mois avant cet arrêté.

Une société titulaire d’un certificat d’urbanisme délivré le 21 mai 2023 s’est vu opposer un refus de permis de construire le 6 février 2024 pour une opération de 82 logements. Postérieurement à la délivrance du certificat d’urbanisme et pendant sa période de validité, est intervenu un arrêté préfectoral constatant la carence de la commune à remplir l’obligation qui lui incombe en matière de réalisation de logements sociaux.

Saisi par la société pétitionnaire, le tribunal administratif a annulé le refus de permis de construire. Devant le juge administratif, la commune avait demandé sans succès à ce que soit substitué aux motifs initialement retenus pour rejeter la demande de permis de construire celui tiré de la méconnaissance de l’obligation pour les projets de construction d’immeubles collectifs dans les communes carencées en logements sociaux de comporter une proportion minimale de 30% de logements sociaux en vertu de l’article L.111-24 du code de l’urbanisme.

Le pourvoi de la commune soulevait la question suivante : l’obligation pour un projet de comporter une proportion minimale de logements sociaux dans les communes ayant fait l’objet d’un constat de carence est-elle opposable au bénéficiaire d’un certificat d’urbanisme délivré antérieurement à l’arrêté de carence ou ce certificat cristallise-t-il l’état du droit dans lequel aucune obligation de création de logements sociaux n’est applicable ?

Pour rappel, le titulaire d’un certificat d’urbanisme bénéficie pendant les 18 mois suivant sa délivrance du droit à ce que sa demande de permis de construire soit examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à l’exception de celles destinées à préserver la sécurité ou la salubrité publiques (article L.410-1 du code de l’urbanisme).

En outre, en application de l’article L.111-24 du même code, dans les communes faisant l’objet d’un arrêté de carence pris sur le fondement de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de 12 logements ou de plus de 800 m2 de surface de plancher doit comporter au moins 30% de logements locatifs sociaux.

Pour annuler le refus de permis de construire, les premiers juges ont considéré que l’article L.111-24 du code de l’urbanisme constituait une « disposition d’urbanisme » au sens de l’article L.410-1 dudit code et n’était donc pas applicable à la demande de permis de construire déposée durant la période de validité du certificat d’urbanisme dès lors que l’arrêté du préfet constatant la carence de la commune n’était intervenu que postérieurement à la délivrance de ce certificat.

Le Conseil d’État valide cette analyse.

Il en résulte que l’obligation résultant de l’article L.111-24 du code de l’urbanisme est couverte par le certificat d’urbanisme prévu par l’article L.410-1 du code de l’urbanisme. Elle n’est pas opposable à la demande de permis de construire déposée par le titulaire d’un certificat d’urbanisme pendant sa période de validité dès lors que l’arrêté du Préfet constatant la carence de la commune dans l’atteinte de ses objectifs de réalisation de logements sociaux est postérieur audit certificat.

Cet arrêt renforce ainsi l’intérêt du certificat d’urbanisme dans les communes ne respectant pas leurs objectifs de réalisation de logements sociaux.