FAQ

Un permis de construire est l’autorisation d’urbanisme qui permet de réaliser des projets de construction, d’aménagement ou certains travaux sur constructions existantes à condition que le projet respecte l’ensemble des règles d'urbanisme applicables au terrain d’assiette et au projet concerné.

Un permis de construire est nécessaire notamment lorsque:

• il s'agit d'une construction neuve qui n'entre ni dans un cas de dispense (hauteur ≤ 12 m et surface/emprise ≤ 5 m2) ni dans un cas de simple déclaration préalable;
• des travaux sur un bâtiment existant créent une emprise au sol ou une surface de plancher > 20 m2 ou 40 m2 en zone urbaine d'un PLU si la surface totale dépasse 150m2
• les travaux changent la destination ou la sous-destination et modifient les structures porteuses ou la façade
• les travaux concernent certains immeubles protégés (ex: monuments historiques) ou des opérations de restauration immobilière
• des ouvrages particuliers (ex: antennes relais) dépassent les seuils de surface/emprise fixés pour la déclaration préalable

Il s’agit d’une procédure simplifiée d’autorisation d’urbanisme qui concerne les projets (constructions, aménagements, modifications d’un bâtiment existant, changements de destination, etc) qui, en raison de leur dimension, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l’exigence d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager.

Un certificat d’urbanisme est : 

• Un document d’information sur la situation d’un terrain (règles d’urbanisme, servitudes, taxes);
• Qui peut être informatif (situation générale du terrain) ou opérationnel (appréciation d’un projet déterminé) ; 
• Qui n’est pas une autorisation de construire ;
• Mais qui offre une garantie importante : la cristallisation, pendant 18 mois, des règles d’urbanisme, taxes et limitations administratives applicables au terrain, sous réserve des exceptions (sécurité, salubrité, sursis à statuer).

Toute autorisation d’urbanisme (permis de construire explicite ou tacite, permis d’aménager ou de démolir, décision de non‑opposition à déclaration préalable) doit être affichée sur le terrain par son bénéficiaire, de manière visible de l’extérieur. 

L’affichage doit intervenir dès la notification de l’arrêté (ou dès la date d’acquisition du permis tacite ou de la non‑opposition) et être maintenu pendant toute la durée du chantier. 

Cet affichage a pour objet d’informer les tiers (voisins, riverains, etc.) de l’existence de l’autorisation, de ses principales caractéristiques, du lieu de consultation du dossier et du délai de recours.

Le panneau d’affichage doit obligatoirement comporter une mention normalisée relative :

• Au délai de recours contentieux de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage (article R 600‑2 du Code de l’urbanisme). 
• À l’obligation de notifier tout recours administratif ou contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire, dans les 15 jours francs du dépôt du recours, à peine d’irrecevabilité (article R 600‑1).

Un tiers (voisin, occupant, association, professionnel concurrent dans certains cas) peut former un recours contre un permis de construire s’il justifie d’un intérêt pour agir personnel et direct. Pour les décisions relatives à l’occupation ou à l’utilisation du sol (permis de construire, d’aménager, de démolir, déclaration préalable), l’article L 600‑1‑2 du Code de l’urbanisme prévoit que le tiers n’est recevable que si : 

• la construction, l’aménagement ou les travaux sont « de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance » d’un bien qu’il détient ou occupe régulièrement, ou pour lequel il bénéficie d’une promesse de vente, de bail ou d’un contrat préliminaire en VEFA ;
• il doit faire état d’éléments suffisamment précis et étayés (troubles de vue, ensoleillement, bruit, accès, etc.)

Le délai de recours contentieux contre un permis de construire est de deux mois à compter du 1er jour d’une période continue de deux mois d’affichage du permis sur le terrain.

Le demandeur ou bénéficiaire du permis peut déposer un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif contre un refus de permis. Ce recours doit être présenté dans le délai de deux mois à compter de la notification de la décision attaquée. Ce délai n’est opposable que si la décision mentionne les voies et délais de recours. A défaut, le délai de recours ne court pas mais le demandeur doit néanmoins agir dans un délai raisonnable d’un an à compter de la notification de la décision expresse ou de la date à laquelle il est établi qu’il a eu connaissance du refus.

Il peut également présenter un recours gracieux auprès de l’autorité qui a pris la décision. Ce recours doit être présenté dans le délai d’un mois à compter de la notification du refus. Il ne proroge plus le délai de recours contentieux (C. urb. art. L 600‑12‑2). Le silence gardé pendant plus de 2 mois vaut rejet du recours administratif.

Toute personne qui souhaite réaliser des travaux soumis à permis de construire doit, en principe, faire établir le projet architectural par un architecte (art. L431-1, C.urb).

Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation, leurs volumes, le choix des matériaux et des couleurs, et précise par des documents graphiques l’insertion du projet dans son environnement, son impact visuel et le traitement des accès et abords.

Toutefois, le recours à un architecte n’est pas obligatoire si :

• Les travaux, bien que soumis à permis de construire, portent uniquement sur l’aménagement intérieur ou des reprises non visibles de l’extérieur. 
• la surface de plancher totale (existante + projet) reste ≤ 150 m².

Même dans ces hypothèses, un projet architectural complet reste obligatoire dans le dossier, mais il peut être établi sans architecte.

Un marché public est un contrat conclu à titre onéreux entre un acheteur soumis au Code de la commande publique (pouvoir adjudicateur ou entité adjudicatrice) et un ou plusieurs opérateurs économiques, afin de répondre aux besoins de cet acheteur en matière de travaux, de fournitures ou de services, en contrepartie d’un prix ou de tout équivalent dans le respect des règles de publicité et de mise en concurrence prévues par le code de la commande publique (Art. L. 1111‑1, CCP). 

Un contrat de concession est un contrat par lequel une ou plusieurs autorités concédantes confient l’exécution de travaux ou la gestion d’un service à un ou plusieurs opérateurs économiques, à qui est transféré un risque lié à l’exploitation de l’ouvrage ou du service, en contrepartie soit du droit d’exploiter cet ouvrage ou ce service, soit de ce droit assorti d’un prix.

Une activité économique peut être exploitée sur le domaine public à la condition cumulative : 

• D’obtenir un titre d’occupation (autorisation unilatérale ou convention) délivré par l’autorité compétente (maire, préfet, président de collectivité, concessionnaire, selon le domaine).
• Que l’activité soit compatible avec l’affectation du bien à l’utilité publique ou au service public, sans porter atteinte à cette affectation.
• Que, lorsqu’il s’agit d’une exploitation économique, l’attribution du titre respecte : 
  • Une procédure de sélection préalable ou, au minimum, une publicité préalable, sauf cas d’exception prévus par le code général de la propriété des personnes publiques
  • Les principes de transparence, d’impartialité et d’égalité de traitement entre les candidats.
• Que l’occupation donne lieu au paiement d’une redevance, sauf dérogation légale (travaux publics, conservation du domaine, associations à but non lucratif d’intérêt général, etc.), la gratuité devant être justifiée par un intérêt général et compatible avec le principe d’égalité.

Oui, un fonds de commerce peut, depuis la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel », être créé et exploité sur le domaine public (art. L. 2124‑32‑1, CGPPP), à condition : 

• Que l’occupant exerce une activité commerciale,
• Qu’il dispose d’une clientèle propre, distincte des simples usagers du domaine public ou du service public.

Elle ne remet pas en cause : 

• L’interdiction des baux commerciaux sur le domaine public,
• Le caractère précaire, révocable et en principe incessible du titre d’occupation.

La cession d’un fonds de commerce exploité sur le domaine public est possible, mais elle est étroitement encadrée (AOT par anticipation, présentation d’un successeur en halle ou marché, dispositifs en cas de décès, agrément pour certaines AOT). 

L’administration peut toujours mettre fin à tout moment à une autorisation ou à une convention d’occupation du domaine public en raison du caractère précaire et révocable des occupations domaniales.

Les motifs possibles sont :

• Soit la faute de l’occupant (inexécution contractuelle, non‑paiement, non‑respect des clauses) : retrait ou résiliation sanction en principe sans indemnité ; respect des droits de la défense (mise en demeure préalable, procédure contradictoire).
• Soit un motif d’intérêt général, très largement entendu (intérêt du domaine, meilleure gestion ou valorisation, travaux, réorganisation d’un service public, etc.) avec droit à indemnisation du préjudice direct, matériel et certain sauf clause d’exclusion expresse.

L’article L. 2125‑3 CGPPP dispose que la redevance due pour l’occupation ou l’utilisation du domaine public « tient compte des avantages de toute nature procurés au titulaire de l’autorisation». 

En pratique, la redevance doit être calculée : 

• d’une part, en fonction de la valeur locative d’une propriété privée comparable à la dépendance du domaine public occupée ;
• d’autre part, en fonction de l’avantage spécifique procuré par la jouissance privative du domaine public (chiffre d’affaires, bénéfices, situation, exclusivité, etc.). 

La structure habituelle d’une redevance est composée : 

• d’une part fixe correspondant à la valeur locative de l’emplacement (prix généralement pratiqués pour des emplacements de même nature). 
• d’une partie variable calculée en fonction des avantages et profits retirés de l’occupation (par exemple, pourcentage du chiffre d’affaires, bénéfices, recettes publicitaires, etc.).

Un agent public peut contester son évaluation professionnelle par plusieurs moyens : 

• Demande de révision devant la commission administrative paritaire, dans un délai bref (en pratique, dans les deux mois suivant la notification définitive), sans caractère obligatoire. 
• Recours gracieux auprès de l’autorité hiérarchique, dans le délai de deux mois, qui interrompt ou suspend le délai contentieux. 
• Recours pour excès de pouvoir directement devant le tribunal administratif compétent, dans le délai de deux mois à compter de la notification du compte rendu définitif (après visa de l’autorité), sans obligation préalable de recours interne.

Le juge contrôle principalement l’erreur manifeste d’appréciation et le respect des garanties procédurales (organisation de l’entretien, information, possibilité d’observations, mention des voies de recours, absence de discrimination), avec des effets possibles sur la carrière (annulation de l’évaluation, réexamen, indemnisation). 

Oui. La réalisation de travaux publics (voirie, réseaux, chantiers de concessionnaires, etc.) peut causer un préjudice indemnisable aux riverains, commerçants ou entreprises: perte d'exploitation, baisse de chiffre d'affaires, trouble de jouissance, atteinte à l'accès. La responsabilité du maître d'ouvrage peut être engagée même sans faute sur le fondement de la responsabilité pour dommages de travaux publics dès lors que le préjudice est anormal et spécial. Chaque situation nécessite une analyse individualisée de la situation et des pièces justificatives (durée du chantier, nature du préjudice, comptabilité...).