Portée de l’obligation de justifier de la réalité d’un projet au titre de l’article L.210-1 du code de l’urbanisme
CE 26 mars 2026, EPFIF, n°504317
Dans son arrêt du 26 mars 2026 « EPFIF », le Conseil d’État précise la portée de l’obligation qui incombe au titulaire du droit de préemption urbain de justifier de la réalité du projet à la date à laquelle il l’exerce.
Les faits
Par une décision du 19 mars 2020, le directeur général de l’établissement public foncier d’Ile-de-France a exercé a exercé le droit de préemption urbain en vue de l’acquisition d’une parcelle située à Vincennes en vue de la construction d’un immeuble collectif de cinquante-deux logements dont seize logements locatifs sociaux.
Saisi par les acquéreurs évincés d’un recours en annulation de cette décision, le tribunal administratif de Melun l’a, par jugement du 31 janvier 2023, annulé pour excès de pouvoir et enjoint à l’établissement de leur proposer l’acquisition de ce bien au motif que l’arrêté contesté ne faisait pas apparaître la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement dans lequel s’inscrivait le bien préempté.
Par un arrêt du 15 mars 2025, la Cour administrative d’appel de Paris a confirmé le jugement attaqué au motif que l’EPFIF ne justifiait pas que le projet envisagé pourrait être mené à bien « de manière certaine et dans un délai raisonnable » en raison notamment du fait que la parcelle préemptée, d’une surface de 68 mètres carrés, était incluse dans un ilot comportant également sept autres parcelles nécessaires à la réalisation du projet, pour une superficie totale de 995 mètres carrés, et qu’à la date de son arrêt, seul le bien situé sur une deuxième parcelle avait fait l’objet d’une acquisition par l’établissement public foncier.
Saisi d’un pourvoi en cassation par l’EPFIF, le Conseil d’État annule l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris pour erreur de droit.
Quelle est l’étendue de l’obligation du titulaire du droit de préemption urbain de justifier de la réalité d’un projet à la date à laquelle il exerce ce droit ?
Aux termes de l’article L.210-1 du code de l’urbanisme, « les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L.300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement./(…)Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. (…) ».
Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L.300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption (CE, 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire, Leb.97).
En l’espèce, le Conseil d’État a jugé que le juge d’appel avait commis une erreur de droit en annulant la décision de préemption au motif précité que le titulaire du droit de préemption ne justifiait pas que le projet envisagé pourrait être mené à bien « de manière certaine et dans un délai raisonnable » alors qu’il lui appartenait seulement de rechercher si l’établissement titulaire du droit de préemption urbain justifiait, à la date de l’exercice de ce droit, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L.300-1 du code de l’urbanisme. A cet égard, le Conseil d’État précise que peu importe que la date de réalisation effective de l’action ou de l’opération d’aménagement ne puisse encore être déterminée en raison notamment de la nécessité d’acquérir au préalable d’autres biens situés à proximité.
L’obligation pour le titulaire du droit de préemption urbain de justifier de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objectifs mentionnés à l’article L.300-1 du code de l’urbanisme à la date à laquelle il exerce ce droit ne va pas jusqu’à préciser la date de réalisation effective de l’action ou de l’opération Écrivez votre article ici...
